7.4 Risico's van het grondbedrijf in relatie tot de reserve grondzaken en risicobeheersing

In onderstaande tabel wordt de opbouw van het jaarresultaat grondzaken 2018 weergegeven. Het jaarresultaat bedraagt 8,15 miljoen euro voordelig.

Negatief getal is voordelige afwijking

7.4.2      Verloop reserve Grondzaken/Grondbank en de relatie tot de risico’s
Het doel van de bestemmingsreserve Grondzaken is het vormen van een toereikende buffer voor het opvangen van schommelingen in de resultaten op de grondexploitaties en van het strategisch bezit. Winsten en verliezen worden ten gunste of ten laste van de reserve Grondzaken gebracht.

De omvang van de reserve Grondzaken en Grondbank in de balans per 31 december 2018 bedraagt 32,59 miljoen euro (2017: 53,79 miljoen euro). Indien wordt besloten conform voorgestelde resultaatsbestemmingen en met de in de begroting rekening gehouden onttrekkingen zal de verwachte eindstand per 31 december 2019 van de reserve Grondzaken/Grondbank 2,55 miljoen euro bedragen.
In onderstaand tabel wordt de verwachte eindstand van de reserve weergegeven.

7.4.3   Reserve grondzaken in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s
In het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan
verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties.

Beschikbaar weerstandsvermogen
Het is daarom van belang dat er over een buffer beschikt wordt van voldoende omvang om onverwachte tegenvallers te kunnen op vangen. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. Deze wordt gevormd door een optelsom van alle elementen die ingezet kunnen worden om niet begrote kosten te dekken zoals; de Algemene Egalisatiereserve, Reserves zoals de reserve Grondzaken/Grondbank, Stille reserves etc. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.

Benodigd weerstandsvermogen
De risico’s zijn geïnventariseerd en de omvang van het risico (bedrag in euro’s) is geschat. De weging van het risico met de kans van optreden leidt tot het geschatte risicobedrag welke integraal wordt opgenomen in het benodigde weerstandsvermogen.
Op voorhand is niet aan te geven welk risico zich uiteindelijk zal voordoen en zal leiden tot een tekort in de grondexploitatie.

De omvang van de risico’s van grondzaken op 31 december 2018 inclusief Meerstad bedraagt 80,93 miljoen euro. Dit is een aanzienlijke daling ten opzichte van de berekende omvang in de jaarrekening van vorig jaar.  Dit wordt veroorzaakt doordat er rekening wordt gehouden met het geprognosticeerde voordeel in de grondexploitatie Meerstad. Met het voordeel heeft de grondexploitatie Meerstad een buffer om de nadelige effecten van nadelige scenario’s op te vangen. Dit verlaagt het risico van de grondexploitatie.
De helft van het benodigd weerstandsvermogen 50% wordt bepaald door de grondexploitatie Meerstad. Het aandeel van de nog te ontwikkelen MVA is 9%, en van de BIE-gronden 38%.
De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor de grondcomplexen wordt meegenomen bij de bepaling van het totaal gemeente brede benodigde weerstandsvermogen. (Zie voor uitgebreide toelichting paragraaf “Weerstandsvermogen en risicobeheersing”).

Hierboven wordt het verwachte verloop van het benodigde weerstandsvermogen voor de grondcomplexen van de gemeente Groningen weergegeven. Deze zijn inclusief het benodigd weerstandsvermogen van de samengevoegde gemeenten Ten Boer en Haren. Hiervoor is in totaal 1,65 miljoen euro aan risico meegenomen.

Risico Suikerfabriek locatie
De Suikerfabriek locatie is in 2010 verworven. Door een wetswijziging vanaf 1 januari 2016 is de grondvoorraad ondergebracht onder de Materiele vaste activa-gronden en terreinen. Deze wetswijziging heeft grote financiële gevolgen voor gemeenten. Daarom is een overgangsregeling opgesteld:
De voormalige NIEGG-gronden kunnen zonder afwaardering omgezet worden tegen de boekwaarde 2016. Deze overgangsregeling heeft een looptijd van 4 jaar. Indien een duurzame waardevermindering wordt vastgesteld zal dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van deze gronden moeten leiden. De Suikerfabriek locatie valt binnen deze overgangsregeling. De omvang van de boekwaarde van de suikerfabriek locatie per 1 januari 2018 bedraagt 39,64 miljoen euro. Herwaardering kan leiden tot een lagere waardering waarbij voor het verschil een voorziening dient te worden getroffen. Dit jaar is besluitvorming in voorbereiding om afwaardering te voorkomen of te reduceren.