7.3 Resultaten grondexploitatie en reserve grondzaken

De BBV specificeert het bezit van grond. Dit is van belang voor de waarderingsgrondslag en resultaatbepaling.  
Het grondbedrijf Groningen heeft de volgende categorisering van gronden:

Het grondbedrijf Groningen heeft de volgende categorisering van gronden:

1. Voorraad-Bouwgrond in exploitatie
2. Voorraad-Slotcalculaties
3. Voorraad-Bouwrijpe Kavels
4. Materiële vaste activa (MVA)-Nog te ontwikkelen gronden
5. MVA- Niet in exploitatie te nemen eigendommen
6. MVA- In erfpacht of anderszins uitgegeven eigendommen
7. MVA-Verhuurde kavels

7.3.1   Resultaten van de Bouwgrond in Exploitatie
De categorie Bouwgrond in exploitatie betreft gronden die door een raadsbesluit zijn vastgesteld, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie. De waarderingsgrondslag vindt plaat op vervaardigingsprijs.
Elk jaar, verplichting BBV, worden alle grondexploitaties herijkt naar de nieuwste inzichten en verwachtingen.

Naast het herijkte resultaat vanuit de herzieningen van de grondexploitaties is er tevens een technische correctie uitgevoerd. Deze forse financiële beweging met een per saldo nagenoeg neutraal resultaat hangt samen met een administratieve correctie van de geactiveerde bovenwijkse voorzieningen uit 2014.

Mutaties vanwege administratieve correctie geactiveerde bovenwijkse voorzieningen
In 2014 zijn diverse investeringen, met een sterk bovenwijkse karakter (zoals station, brug of weg), binnen de grondexploitaties geactiveerd. Dit betekent dat ze op de balans onder de post materiële vaste activa kwamen te staan. Destijds zijn de kosten, die samenhangen met de realisatie van de investering, echter niet uit de grondexploitatie gehaald. Wel is er een gemeentelijke bijdrage van exact dezelfde omvang aan de investering gekoppeld, waardoor het netto saldo nihil was. Hoewel deze verwerkingswijze destijds voor wat betreft de waardering van het gemeentelijk bezit juist was, is de verwerkingswijze voor verbetering vatbaar. De bovenwijkse investeringen kwamen in deze variant op twee plekken op de gemeentelijke balans terug; onder de post materiële vaste activa en onder de post onderhanden werk (grondexploitatie).

Vanuit het oogpunt van transparantie wordt aan deze situatie een einde gemaakt. De kosten (totaal 64,3 miljoen euro) voor de bovenwijkse investeringen in de lopende grondexploitaties Ciboga, Westpoort, Eemspoort, Zernike, Europapark Station en Europapark Algemeen zijn er daadwerkelijk uit gehaald. Ook uit het krediet. Gelijktijdig vallen de gemeentelijke bijdrage van destijds, ondergebracht in een verliesvoorziening en waarvan voor deze projecten nog 56,8 miljoen euro resteert, vrij. Hierbij geldt voor de projecten Eemspoort, Zernike en Europapark Station dat er minder verliesvoorziening beschikbaar is dan het geactiveerde bedrag. Door de correctie (uitboeken kosten) worden deze grondexploitaties hierdoor winstgevend. Deze winsten (in totaal 7,4 miljoen euro) moeten o.b.v. POC-methode nu worden genomen én gebruikt om het restant van de geactiveerde kosten te dekken.

Bouwgrond in exploitatie
In onderstaand tabel wordt de boekwaarde verloop weergegeven van de Bouwgrond in exploitatie.  

Boekwaarde
Het saldo van boekwaarde op 31 december 2017 bedroeg 252,62 miljoen euro. Per 31 december 2018 bedraagt de boekwaarde 184,75 miljoen euro. De boekwaarde is gedaald met 67,87 miljoen euro. De daling in boekwaarde wordt vooral veroorzaakt door de correctie op de geactiveerde bovenwijkse voorzieningen van 64,3 miljoen euro. Er is voor 51,26 miljoen euro aan kosten geboekt en 25,59 miljoen euro aan opbrengsten.

Project Meerstad
Hoewel het project Meerstad een eigen juridische identiteit BV/CV loopt de gemeente Groningen risico over de verstrekte leningen. De omvang van de leningen is vergelijkbaar met de boekwaarde van het project. Een eventueel toekomstig verlies heeft direct effect op de waardering en het rekeningresultaat van de gemeente Groningen. De boekwaarde bedraagt afgerond 279 miljoen euro op 31 december 2018.

Voorzieningen
Volgens het voorzichtigheidsbeginsel dienen voorziene verliezen direct genomen te worden zodra zij bekend zijn. Voor verwachte tekorten in de grondexploitatie dient een voorziening getroffen te worden ter hoogte van het verwachte verlies. Het verlies wordt genomen op contante waarde. Het saldo aan voorzieningen per 31 december 2017 bedroeg 171,52 miljoen euro.  Over dit bedrag aan voorzieningen is over het jaar 2018 rente bijgeboekt met een percentage van 1,94%. De stand van de voorziening per 31 december 2018 bedroeg 174,85 miljoen euro. Voor de jaarrekening 2018 is het benodigd saldo aan voorzieningen 114,99 miljoen euro. De daling van 59,86 miljoen euro wordt voornamelijk veroorzaakt door de correctie op de geactiveerde bovenwijkse voorzieningen. De vrijval voorzieningen zijn ingezet ter dekking van de administratieve correctie van bovenwijkse voorzieningen. De netto boekwaarde (boekwaarde – voorziening) bedraagt 69,84 miljoen euro. Dit is geïnvesteerd vermogen dat terug moet worden verdiend.  

Winsten
Met ingang van 2017 geldt, op basis van de BBV, de percentage of completion methode (POC-methode) voor de (voortijdige) winstnemingen. In de POC-methode worden de winsten genomen naar rato van gerealiseerde opbrengsten en kosten. Dit is een minder voorzichtige methode van winstneming dan voorheen werd gehanteerd. Ook de commissie BBV onderkent dat het kan voorkomen dat de reeds genomen en verantwoorde tussentijdse winstneming in voorgaande jaren te hoog is geweest omdat (verwachte) kosten en/of opbrengsten nadelig zijn bijgesteld en of project specifieke risico’s zijn toegenomen. Het bedrag dat te veel aan tussentijdse winst is genomen zal indien nodig zelfs (gedeeltelijk) ‘teruggedraaid’ moeten worden door een ‘verliesneming’.

Aan (tussentijds) winstnemingen is 8,98 miljoen euro genomen vanuit de grondexploitaties; Eemspoort 4,96 miljoen euro, Zernike 1,69 miljoen euro en Europapark Station 1,88 miljoen euro en Reitdiep fase 3 en 4 van 0,56 miljoen euro. Voor de Velden moest volgens de POC-methode tussentijds in totaal 893 duizend euro winst worden genomen. In de afrondende fase blijkt dat iets meer kosten moeten worden gemaakt. Dit leidt ertoe dat 96 duizend euro van de eerdere genomen winst ‘teruggedraaid’ moet worden.   

Van de 9,00 miljoen euro aan winstneming is  7,40 miljoen euro ingezet ter dekking voor de mutatie van de correcties op bovenwijkse voorzieningen.  

Samenvatting jaarresultaat
In onderstaande tabel wordt samenvattend het resultaat weergegeven. Naast de correctie op de bovenwijkse voorzieningen en de toevoeging aan de Beklemde Reserve Grote Markt blijft een ‘zuiver resultaat’ over van gesaldeerd 1,8 miljoen euro positief. Deze bestaat uit 0,2 miljoen euro vrijval verliesvoorziening en 1,6 miljoen euro winstneming.

Verwachte eindresultaten
Een grondexploitatie begroting bestaat uit het in de tijd zetten van gemaakte en verwachte kosten en opbrengsten. Hieruit volgt een toekomstig resultaat, dit resultaat is een prognose.
In onderstaand tabel wordt het resultaat op Eind Waarde per 31 december 2017 weergegeven en per 31 december 2018.

7.3.2   Slotcalculaties

In de categorie Slotcalculaties staan die projecten die nagenoeg gereed zijn, 95 % van de kosten en opbrengsten zijn gemaakt.  De verwerking van de resterende 5% geschiedt op basis van aannames. Voor investeringsprojecten geldt dat 95% van de kosten moet zijn gerealiseerd en dat zekerheid is over de definitieve omvang van subsidies.

Resultaat
Het financieel eindresultaat van het totaal aan slotcalculaties is 1,88 miljoen euro. Voorgesteld is de resultaten van Helpermaar, Topsport Zorgcentrum en Revitalisering bedrijventerreinen Winschoterdiep toe te voegen  en het negatieve resultaat vanuit Paddepoel Zuidoost te onttrekken aan de Reserve Grondzaken, gesaldeerd 568 duizend euro.

7.3.3   Bouwrijpe kavels
De categorie bouwrijpe kavels betreft gronden die na het afsluiten van een grondexploitatie nog niet verkocht zijn en beschikbaar zijn om te verkopen. Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van deze kavels.

Boekwaarde
De boekwaarde op 31 december 2017 bedroeg 4,81 miljoen euro. In 2018 zijn 2 percelen (Westerbroek en Driebond) verkocht en is 1 perceel vanuit het afgesloten complex Bornholmstraat-Zuid herverkaveling aan de bouwrijpe kavels toegevoegd. De totale boekwaarde van de Bouwrijpe kavels op 31-12-2018 bedraagt hierdoor 2,74 miljoen euro. Zie voor een specificatie bovenstaand overzicht.

Resultaat
Na afboeking van de boekwaarden (2,52 miljoen euro) levert de verkoop van de 2 percelen een winst op van 507 duizend euro. Daarnaast heeft er nog een winstneming plaatsgevonden van 25 duizend euro van een perceel die in het verleden reeds was verkocht.

7.3.4   MVA-Nog te ontwikkelen bouwgronden
Het strategische vastgoed bestaat voornamelijk uit onroerende zaken die aangekocht zijn ten behoeve van (her)ontwikkeling. In de periode tussen aankoop en de start van de (her)ontwikkeling beheren en exploiteren wij de gekochte gronden en bebouwde onroerende zaken.

Boekwaarde
De boekwaarde op 31-12-2018 bedraagt 140,75 miljoen euro. Dit is een stijging ten opzichte van 31-12-2017 van 3,49 miljoen euro. Deze stijging is ontstaan door de volgende mutaties:

• Oosterhamrikzone – aankoop 2 percelen: 637 duizend euro
• Roodehaan – correctie inbreng in complex: 564 duizend euro
• Roodehaan – overheveling naar verhuurde kavels: -1,420 miljoen euro
• Stationsgebied – aankoop 6 panden Parkweg: 1,795 miljoen euro
• Westrand Groningen – Correctie boekwaarde percelen in verband met marktwaarde toets: - 1,53 miljoen euro
• Westrand Groningen – Verkoop diverse percelen in verband met verdubbeling spoor Groningen-Zuidhorn: - 856 duizend euro
• Radesingel – aankoop pand: 2,00 miljoen euro
• Oliemuldersweg – Afwikkeling aankoop pand: 25 duizend euro

Voorziening
In 2018 heeft er een marktwaarde toets plaatsgevonden van alle in bezit bij de gemeente Groningen zijnde percelen aan de westkant van de stad Groningen. Was er op 31-12-2017 een verliesvoorziening voor de Westkant van 21,59 miljoen euro, na de marktwaarde toets bleek dat er een voorziening van 18,295 noodzakelijk te zijn. Hierdoor is er een voordelig resultaat van 3,254 miljoen euro op de voorziening ontstaan. Daarnaast is de verlies voorziening voor de aangekochte panden aan de Parkweg verhoogd met 210 duizend euro naar 227 duizend euro

Resultaat
Vanuit Westrandstad Groningen is een positief resultaat genomen van 742 duizend euro.

7.3.5   Niet in exploitatie te nemen gronden
De niet in exploitatie te nemen gronden zijn gronden waarvoor geen (her)ontwikkeling staat gepland. In onderstaand overzicht wordt het boekwaarde verloop van deze gronden weergegeven.

Boekwaarde
Op 31 december 2018 betreft het nog 38 kavels met een oppervlakte van 41,7 hectare en een boekwaarde van 102 duizend euro. De betreffende kavels worden verpacht en hebben een pachtopbrengst van 43 duizend euro. De kosten van deze verpachtingen bedragen 19 duizend euro. Per saldo levert dit een voordelig resultaat op van 24 duizend euro.

7.3.6   Erfpacht
In onderstaand overzicht wordt een verloop weergegeven van de boekwaarden van in erfpacht uitgegeven gronden, verdeeld naar gronden waarvoor een jaarlijkse canon wordt betaald en gronden waarvan de jaarlijkse canon voor een bepaalde periode is afgekocht.

Boekwaarde
De boekwaarde per 31 december 2018 bedraagt 28,531 miljoen euro. Dit is een stijging ten opzichte van 31 december 2017 (21,774 miljoen euro) van 6,757 miljoen euro. De toename van de boekwaarde komt met name doordat in 2018 de uitgifte van erfpacht heeft plaatsgevonden van de grond hotel Grote Markt (6 miljoen euro ) en een bedrijfskavel op het bedrijventerrein Eemspoort (776 duizend euro).
Resultaat
Daarnaast is er een opbrengst gerealiseerd van 118 duizend euro in verband met de verkoop van een 2-tal blote eigendommen. De boekwaarde van de verkochte percelen bedroeg 19 duizend euro. Het resultaat op de verkoop bedraagt hierdoor 99 duizend euro voordelig.

7.3.7   Verhuurde kavels
De categorie verhuurde kavels betreft gemeentelijke panden en percelen grond die binnen het grondbeleid nog geen directe bestemming hebben en die voor langere tijd worden verhuurd of verpacht.  Het beleidsmatige uitgangspunt voor deze panden is: 'het op commerciële basis beheren van al dan niet tijdelijke, bij de gemeente in eigendom zijnde, onroerende zaken, met inachtneming van de gewenste bestemmingsflexibiliteit.' Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van de verhuurde kavels verdeeld naar een 4-tal categorieën.

Boekwaarde
De boekwaarde van deze kavels per 31 december 2018 bedraagt 14,792 miljoen euro. In 2018 zijn de volgende percelen grond toegevoegd aan de verhuurde kavels: Roodehaan zonneweide, Reitdiep, Griffeweg, Bornholmstraat en Duinkerkenstraat. De totale boekwaarde van deze percelen bedraagt 2,523 miljoen euro. Daarnaast is er een pand verkocht voor een bedrag van 253 duizend euro.
Voorzieningen
Gronden en panden dienen verantwoord te worden tegen aanschaf- of verkrijgingswaarde of de lagere taxatiewaarde. Voor de panden aan de Poelestraat heeft er een taxatie plaatsgevonden. De taxatiewaarde ligt 3,565 miljoen euro lager dan de aanschaf- of verkrijgingswaarde. Voor dit verschil is een verliesvoorziening ingesteld.

Resultaat
Na afboeking van de boekwaarde levert de verkoop een resultaat op van 206 duizend euro.